Как безопасно приобрести или продать недвижимость? Какой способ оплаты выбрать при продаже и покупке недвижимости по договору долевого участия в строительстве или по договору купли-продажи готовой недвижимости?
У сторон сделки существует множество вариантов, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы. Далее мы рассмотрим конкретные способы оплаты недвижимости с учетом всех преимуществ и недостатков.
Наличными по расписке
Продавец и покупатель могут использовать наличные деньги для оплаты недвижимости. Для подтверждения факта передачи денег составляется расписка. В расписке должно быть указано, кем, когда и какая сумма передана, по какому договору (договор долевого участия или договор купли-продажи, его реквизиты), за какую недвижимость. Однако, такая форма расчетов не позволяет избежать мошеннических схем как со стороны продавца, так и со стороны покупателя:
- продавец, получив деньги, не передаст недвижимость, скроется вместе с деньгами, вернуть которые будет практически невозможно.
- покупатель после регистрации недвижимости на его имя решит не платить.
Плюсы:
- оперативность
- отсутствие комиссии и процентов
Минусы:
- риск использования поддельных купюр
- опасность хранения и перевозки крупных сумм
- риск утраты расписки
- риск того, что покупатель заплатит, но не получит недвижимость
- риск того, что продавец передаст недвижимость, но не получит деньги
Перевод на расчетный счет
Покупатель может оплатить недвижимость простым переводом. Покупатель формирует платежное поручение в банке, в котором у него есть расчетный счет. За перевод денежных средств может взыматься комиссия. В платежном поручении необходимо указать номер, дату заключения договора, кадастровый номер приобретаемой недвижимости. Одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — перевести деньги и не получить недвижимость, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения. Проблема заключается в том, что нет посредника, который бы гарантировал, что деньги будут получены «не просто так».
Плюсы:
- деньги переводятся банком, что снижает вероятность мошенничества на этапе передачи денег
- оплата недвижимости возможна из любой точки страны (актуально при приобретении недвижимости в другом городе)
- если оба участника сделки пользуются услугами одного банка, это позволит сэкономить на комиссии и сократить время перевода средств
Минусы:
- риск того, что покупатель заплатит, но не получит недвижимость
- риск того, что продавец передаст недвижимость, но не получит деньги
- часть суммы «съедят» проценты при переводе средств
- при безналичной оплате расчет возможен только в рублях
Банковская ячейка
Покупатель может положить деньги в банковскую ячейку. Он заключает договор аренды банковской ячейки, в котором прописываются условия ее вскрытия (например, при предъявлении выписки из ЕГРН о регистрации права собственности за покупателем). Затем деньги закладываются в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет выписку из ЕГРН, едет в банк и при условии предъявления выписки забирает деньги. Рекомендуется получить от продавцов расписку о получении денег.
Плюсы:
- продавец получит деньги только после того, как предоставит банку необходимые документы (например, договор купли-продажи, выписку из ЕГРН)
- покупатель получит квартиру только в том случае, если деньги уже лежат в банковской ячейке
- банком обеспечивается безопасность ячейки
- содержимое ячейки принадлежит клиенту, а не банку (если у банка отзовут лицензию, владельцу вернут все содержимое ячейки, а не только 1,4 млн. рублей, как если бы речь шла о вкладе)
Минусы:
- деньги могут оказаться фальшивыми, за проверку их подлинности придется заплатить отдельно
- наличие платы за пользование ячейкой и залога за ключ
- банк обычно не несет ответственности за сохранность содержимого. Доказать, что в ячейке действительно находилась указанная клиентом сумма, сложно
Аккредитив
Этот вариант используется застройщиками при заключении договоров долевого участия. Покупатель открывает специальный банковский счет и вносит на него со своего счёта либо наличными через кассу банка деньги для оплаты недвижимости. Ни продавец, ни покупатель не могут произвольно закрыть специальный счёт или снять с него деньги. Аккредитив раскрывается (= деньги перечисляются на счёт продавца) при наступлении определённых условий, например, при предъявлении оригинала договора долевого участия с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности. Если продавец представит данный документ, он гарантированно получит деньги, а покупатель — недвижимость. Если сделка сорвалась — стороны остаются с тем, с чего начинали. При этом банк сохраняет за собой плату за открытие и обслуживание аккредитива.
Плюсы:
- продавец не сможет получить деньги, пока не представит банку необходимые документы (договор долевого участия с отметкой Росреестра или выписку из ЕГРН)
- покупатель получит недвижимость только после того, как поместит деньги на аккредитив
- можно не использовать наличные и, следовательно, избежать краж, фальшивых купюр и т. п.
- банк осуществляет тщательный контроль за документами
Минусы:
- наличие комиссий и платежей за открытие аккредитива
- процесс проверки документов и перечисления денег может занимать не один день
- банк обязан сообщить налоговой о заключении сделки, «уменьшить» сумму сделки не получится
Эскроу счет
Эскроу счет как форма расчетов появился относительно недавно и очень похож на аккредитив. Покупатель, продавец и банк заключают с банком договор счета эскроу. Денежные средства передаются банку (посреднику), задача которого состоит в том, чтобы сохранить денежные средства до того момента, пока не наступит срок передачи денег. Срок передачи денег стороны определяют самостоятельно — полностью или частично после подписания договора купли-продажи, после государственной регистрации перехода права собственности, после подписания акта приема-передачи.
Необходимо прийти в банк, показать договор долевого участия, в котором указано, что определенная сумма денег передается таким способом, заключить договор банковского счета эскроу, положить указанную сумму на счет. В договоре должно быть указано, какие документы должны быть представлены банку. После представления этих документов (например, выписки из ЕГРН) банк должен перевести деньги продавцу. Покупатель не сможет произвольно снять эти деньги с банковского счета.
Плюсы:
- продавец получит деньги, если выполнит свои обязательства и представит подтверждающие документы в банк
- покупатель получит недвижимость, есть поместил деньги на счет эскроу
- если договор долевого участия будет расторгнут, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся покупателю
- деньги на счете эксроу нельзя арестовать, списать (даже если у покупателя есть долги по налогам, штрафам, алиментам)
- можно не использовать наличные и, следовательно, избежать краж, фальшивых купюр и т. п.
- банк осуществляет тщательный контроль за документами
Минусы:
- не все банки в России работают со счетами эскроу, их перечень утверждается Банком России
- наличие комиссий и платежей за открытие счета
- процесс проверки документов и перечисления денег может занимать не один день
Депозит нотариуса
Продавец и покупатель недвижимости могут обратиться к нотариусу, выбрав его в качестве посредника при передаче денег. Нотариус по просьбе покупателя и продавца открывает специальный банковский счет, а покупатель вносит на него денежные средства, которые будут там находиться до определенного сторонами момента, чаще всего, момента государственной регистрации. При таком способе расчетов обе стороны защищены, поскольку передача денег произойдет только после государственной регистрации.
Плюсы:
- у нотариуса можно одновременно и заключить сделку, и подать ее на регистрацию, и рассчитаться с продавцом
- допускается расчет наличными и безналичными средствами
- депозит нотариуса защищен от банкротства банка
- деньги на депозите нотариуса застрахованы
Минусы:
- наличие комиссии за перевод денег на депозит нотариуса
- придется заплатить «круглую» сумму, если договор купли-продажи недвижимости не регистрируется через нотариуса
- покупатель может забрать деньги с депозита нотариуса в любой момент, если иное не предусмотрено в дополнительном соглашении
Данный способ имеет смысл использовать в тех случаях, когда стороны проводят всю сделку купли-продажи недвижимости через нотариуса – от составления договора купли-продажи и подачи документов на регистрации и до передачи денег. Нотариус составит необходимые документы, отправит их на государственную регистрацию и выдаст деньги продавцу после регистрации права собственности. Если же стороны не проводят всю сделку через нотариуса, то необходимо заплатить нотариусу ориентировочно 0,5% от суммы сделки.
Рекомендации
При выборе способа расчетов помните, что лучше минимизировать риски здесь и сейчас, чем потратить деньги и время, оказавшись впутанным в мошенническую схему. Если ваш контрагент избегает оформления необходимых документов и предлагает вам форму расчетов, которая не предполагает привлечения третьих лиц (банка или нотариуса), следует обратить на это внимание. Разумные участники гражданского оборота предпочтут избегать форм расчетов, при которых нельзя проверить соблюдение другой стороной условий договора или подлинность купюр.