Какова конечная цель предварительного договора купли-продажи недвижимости? Конечная цель – это заключить в будущем основной договор, а пока он не заключен, юридически связать стороны, создать такую ситуацию, когда покупатель точно знает, что недвижимость будет продана ему по зафиксированной цене, а продавец уверен в том, объект будет куплен в согласованный срок. Предварительный договор заключается на случай, если по каким-то причинам невозможно сразу заключить основной договор. Отсюда первый и главный вывод: глобально этот договор не может устанавливать никаких иных обязанностей, кроме обязанности заключить основной договор. Например, он не может содержать условие об оплате недвижимости до заключения основного договора (об этом подробнее ниже).
Это, конечно, не значит, что предварительный договор может состоять из одного предложения. Какие же условия он должен содержать?
Во-первых, он должен содержать условия, которые позволят установить предмет основного договора, и условия, на согласовании которых настаивает контрагент. Отсутствие или недостаточная конкретизация этих положений может повлечь признание договора незаключенным.
Перечислим традиционно необходимые условия.
- Предмет основного договора купли-продажи недвижимости – то есть обязанность продавца передать в собственность покупателя объект недвижимости и обязанность покупателя принять этот объект и уплатить за него определенную цену.
- Сведения, позволяющие индивидуализировать недвижимость. Судебная практика говорит о том, что достаточно указания кадастрового номера, на практике в целях избежать отказа в государственной регистрации перечисляется все: адрес, площадь, этажность и так далее. Часто на момент заключения предварительного договора недвижимость еще не создана, либо является частью другой недвижимости, например, земельный участок еще не выделен из другого земельного участка. В этих случаях нужно искать иные способы конкретизации: например, указать координаты характерных точек будущих границ земельного участка, либо взять данные из проектной документации строящейся недвижимости. Важно помнить, что если речь идет о продаже жилого дома, к продавцу в силу закона переходит право собственности на земельный участок, на котором он расположен. Поэтому предварительный договор купли-продажи жилого дома также должен содержать данные такого земельного участка.
- Обременения недвижимости и обязанность по их снятию до заключения основного договора купли-продажи, ограничения использования недвижимости, если таковые имеются.
- Цена и порядок расчетов по основному договору. Еще раз обращаем ваше внимание: цена может и должна быть согласована в предварительном договоре, но порядок не может предусматривать уплату цены до заключения основного договора. Иначе такой договор будет считаться договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате со всеми вытекающими последствиями.
- Перечень лиц, которые сохраняют по закону право пользования недвижимостью после его приобретения покупателем. Например, к таковым могут относиться бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее в пользу последнего. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер. Если в квартире или жилом доме кроме продавца на постоянной основе прописаны другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета.
- Срок и порядок передачи недвижимости. Будет ли она передаваться в момент подписания или после государственной регистрации, подлежит ли составлению акт приема-передачи, либо сам договор будет свидетельством передачи.
Общая рекомендация такова – стоит включить в предварительный договор все условия основного договора купли-продажи. В нашей практике при подготовке сделки мы сразу делаем проект основного договора, который является неотъемлемой частью предварительного договора. Это важно, поскольку если в дальнейшем у вас с контрагентом возникнут разногласия по условиям основного договора, в суде можно будет говорить об обязательности уже оговоренных в проекте условий.
Это, конечно, не значит, что предварительный договор может состоять из одного предложения. Какие же условия он должен содержать?
Второй обязательный раздел предварительного договора – раздел о сроках и процедуре заключения основного договора.
Если говорить о сроке. Рекомендуем указать конкретную дату, до которой стороны должны заключить основной договор, или период времени с определенного момента (например, в течение 60 дней с момента заключения предварительного договора). Если такой срок не будет указан в договоре, действует общее правило — основной договор нужно будет заключить в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.
Помните, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.
Что касается процедуры заключения основного договора. Важно указать:
- Кто и в каком порядке направляет предложение заключить основной договор. Например, предложение направляется продавцом почтовым письмом с объявленной ценностью и описью вложения на адрес покупателя, указанный в реквизитах.
- Порядок согласования и подписания основного договора, в частности:
- сроки подписания каждой из сторон;
- сроки и порядок согласования разногласий по основному договору;
- порядок подтверждения полномочий подписантов.
- Порядок распределения расходов при заключении основного договора (услуги нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной пошлины за регистрацию перехода прав).
В-третьих, конечно, необходимо предусмотреть последствия отказа или уклонения от заключения основного договора.
Для начала напомним, что последствием уклонения от заключения основного договора является возникновение права у пострадавшей стороны требовать заключить основной договор через суд. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, то есть с момента истечения срока, установленного для заключения основного договора. В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу или с момента, указанного судом. Дополнительное подписание договора купли-продажи при этом не требуется.
Что еще рекомендуется предусмотреть в договоре?
- Финансовые санкции за неисполнение обязанностей по предварительному договору;
- Чтобы стимулировать стороны заключить основной договор, можно включить условие о задатке. Обратите внимание: задаток носит характер самостоятельного платежа, назначение которого – обеспечение исполнения обязательства стороны по заключению основного договора. Принцип работы задатка, выданного покупателем, простой: если уклонился покупатель, задаток остается у продавца, если уклонился продавец, задаток подлежит выплате покупателю в двойном размере, если же договор не заключен по объективным причинам, например, все участники передумали или недвижимость уничтожена, задаток подлежит возврату в однократном размере. Это общее правило. Договором также может быть предусмотрено, что задаток может быть зачтен в будущем в счет цены основного договора.
Если Вы предусматриваете какие-то из перечисленных последствий, рекомендуется указать, какие именно действия контрагента рассматриваются как уклонение от заключения основного договора. Например, таким действием может быть просрочка подписания согласованного проекта договора более чем на 30 дней.
Теперь перейдем к форме договора и к вопросу о том, подлежит ли этого договор государственной регистрации.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Большинство предварительных договоров заключается в простой письменной форме. Однако есть случаи, когда требуется нотариальное удостоверение. Например, нотариальной формы, по общему правилу, требует предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость.
Нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи недвижимости?
Регистрировать его не нужно. Закон такую обязанность не устанавливает.
Еще пара нюансов.
Хотя непосредственно по предварительному договору купли-продажи недвижимости никакое имущество не передается, на него распространяются правила о крупных сделках и сделках с заинтересованностью. Что это значит. Это значит, что предварительный договор может требовать получения согласия от органов управления юридического лица. Заверение о том, что согласие не требуется или о том, что оно получено, подлежит включению в договор. В целях проявления должной осмотрительности рекомендуется также запросить у контрагента учредительные документы и финансовую отчетность для проверки предварительного договора на крупность и заинтересованность.
В заключение напомним, если в сделке участвуют физические лица, уже на стадии заключения предварительного договора имеет смысл понимать, согласен ли супруг продавца на отчуждение объекта недвижимости, готов ли гражданин-покупатель приобретать недвижимость в общую совместную собственность. Указанные заверения также рекомендуется включить в предварительный договор во избежание дальнейшего оспаривания сделки.